Tra carovita e salari stagnanti, il nuovo “Piano Casa” approvato il 01 Luglio al Senato prova a rispondere a una crisi che colpisce non solo i più fragili, ma anche un ceto medio sempre più in difficoltà. Non mancano dubbi e perplessità sull’applicabilità effettiva e ben controllata di quanto previsto nel piano a beneficio di coloro che sono principali destinatari e di tutto il tessuto urbano.
Massimo Calzolari*
Dopo 47 anni di sostanziale silenzio politico — l’ultimo piano decennale organico risale infatti al 1978 — la questione abitativa torna al centro dell’agenda politica: al Senato è passato il Piano Casa proposto dal governo Meloni con 106 voti a favore, 62 contrari, 2 astenuti.
Il nuovo piano casa si rivolge a una fascia sociale trasversale in difficoltà: studenti, insegnanti e lavoratori fuori sede, genitori separati, anziani e giovani coppie.
Negli intenti vuole rispondere a un carovita che ha ormai eroso la capacità d’acquisto di stipendi e pensioni, trasformando l’accesso alla casa nel vero “punto debole” del nostro welfare urbano, particolarmente nei grandi centri, ove l’incremento degli affitti e dei costi d’acquisto di un alloggio determina l’esclusione dei ceti più fragili dagli ambiti “centrali” e vitali delle città.
I numeri di un’emergenza cronica
Sebbene il piano sia stato accolto con favore dalle associazioni di categoria imprenditoriale, i dati Nomisma 2024 fotografano una realtà del Paese complessa e critica al punto che rende plausibile l’affermazione di insufficienza del provvedimento rispetto al reale fabbisogno. La domanda di alloggi popolari nei 2024 ha toccato le 250.000 unità.
Il piano è dimensionato per coprire solo il 40% del fabbisogno effettivo, insufficiente a soddisfare la domanda di abitazioni a basso costo e in affitto che le aree metropolitane e le città universitarie stanno manifestando da anni.
L’attuale crisi abitativa va inserita in un contesto sociale già altamente problematico. Nel 2025, secondo l’Istat, la quota di popolazione a rischio povertà o esclusione sociale è scesa al 22,6%, rispetto al 23,1% del 2024, ma riguarda pur sempre circa 13 milioni e 265 mila persone: scenario già critico che la crisi del Paese sta peggiorando ulteriormente.
Uno studio europeo del 2025 indica che i giovani italiani sono secondi solo ai croati per il tempo lungo in cui stazionano nella casa dei genitori (oltre i 30 anni) a causa della difficoltà ad accedere ad un alloggio in grado di consentire loro una vita indipendente.
L’occupazione abusiva degli alloggi pubblici (quasi tutti inagibili) è stimato nel 2,8% del patrimonio.
La morosità consolidata, spesso incolpevole perché determinata dalla sommatoria di più fattori fragilità, è stimata in 3,2 miliardi di euro, riduce la capacità degli enti di intervenire per mantenere in efficienza il patrimonio abitativo pubblico.
Nell’ultimo anno solo il 3,3% dello stock è stato ristrutturato ed il 12% ha è stato interessato da interventi di efficientamento energetico.
Oggi, l’edilizia residenziale pubblica rappresenta appena il 2,3% dello stock abitativo nazionale, una quota minima che deve farsi carico di una “zona grigia” sempre più vasta: famiglie troppo “ricche” per le case popolari, ma troppo povere per il mercato libero.
Le due direttrici del Piano: tra recupero e nuove formule
Il cuore operativo del Piano Casa, del valore di circa 7 miliardi in 10 anni, si snoda lungo due binari: il primo mira al recupero di circa 60.000 alloggi popolari inagibili; il secondo punta a soluzioni intermedie, introducendo strumenti come l’affitto-riscatto e finanziamenti agevolati per l’housing sociale.
Per coinvolgere gli investimenti privati, il Piano garantisce semplificazioni burocratiche e premi volumetrici a quegli imprenditori che destineranno il 70% degli interventi all’edilizia convenzionata con uno sconto del 33% dei valori di mercato.
Parallelamente, un decreto d’urgenza mira a velocizzare le procedure di sfratto per liberare gli immobili occupati abusivamente, col rischio di acuire ulteriormente la tensione sociale.
Non sono mancate le accuse dei comuni e delle regioni di dirigismo verso un programma che li esclude sebbene siano i principali conoscitori della questione abitativa e siano i titolari della pianificazione urbanistica che dovrebbe dirigere l’attuazione degli interventi in sede locale.
Le associazioni di categoria (Confindustria, Confartigianato e Confedilizia) guardano con favore i contenuti del Piano Casa, intravedendo nello stesso una sfida decisiva per la crescita dell’economia di settore dei territori. Ottimismo lecito, poiché oltre al recupero di 60.000 alloggi la parte restante del Piano riguarda la realizzazione di ulteriori 100 mila nuovi alloggi in 10 anni, secondo quanto annunciato dalla Presidente del Consiglio.
Si chiama Affordable Housing (abitazioni a prezzi accessibili) in altri termini, alloggi per la fascia più redditizia dell’edilizia “sociale”: non famiglie in difficoltà, quindi, ma ceto medio con capacità economiche a cui affittare case a prezzi (un po’) inferiori al mercato, magari da riscattare rent to buy (affitto riscatto dopo 8 anni).
Più critico invece è l’Istituto Nazionale di Urbanistica (INU) che vede, nella logica del Piano, il ripetersi di un vecchio vizio tutto italiano, ossia dei pericoli determinati da interventi episodici, dal carattere straordinario, completamente scoordinati dalla pianificazione urbanistica.
È la storia degli ultimi decenni che si ripete, che tratta politiche e trasformazioni col carattere di urgenza e straordinarietà, anziché con la pianificazione urbanistica (mondiali di calcio, colombiadi, grandi opere, casa, ecc.).
Il rischio “interventi a spot”: il vuoto legislativo
La riuscita del Piano dovrà scontare un paradosso normativo tutto italiano. Da oltre sessant’anni si attende una nuova legge urbanistica nazionale e una riforma del regime dei suoli che rendano praticabile l’esproprio per pubblica utilità e le politiche urbane pubbliche tra cui quella per la casa.
Senza questi strumenti, l’attore pubblico è depotenziato rispetto a un mercato speculativo che, al contrario, trae vantaggi da questa condizione di debolezza e di carenza strutturale che genera un rischio concreto: l’allocazione di risorse “a spot”.
In assenza di una pianificazione organica, si rischierà di finire per intervenire laddove capita, o verso la prima occasione utile pur di non perdere i fondi, senza curare l’integrazione con le attrezzature pubbliche, con i servizi e le infrastrutture: in altre parole, con la città pubblica.
Il pericolo, come segnalato anche dall’Istituto Nazionale di Urbanistica (INU), è che il Piano Casa si trasformi in una serie di deroghe incontrollate (tipiche degli interventi straordinari) che indeboliscono la visione a lungo termine della città, che si agisca per singoli interventi edilizi senza quella “necessaria cornice” programmatica che è la sola in grado di garantire l’integrazione con le altre parti del sistema urbano.
Il confronto europeo e la sfida della regia pubblica
L’esperienza storica di città come Vienna, Amsterdam o Friburgo insegna che l’investimento diretto nel patrimonio pubblico nella casa è la soluzione più solida ed efficace. In Italia, invece, i comuni si troveranno a competere tra loro per i fondi: chi avrà i progetti pronti vincerà i bandi regionali, la vera sfida sarà quella del primo che arriva, non già quella di prevedere contemporaneamente rigenerazioni urbane e risposte efficaci alla domanda di abitare in modo sostenibile ove si studia e dove si lavora.
In conclusione, nonostante la tentazione di delegare agli attori del mercato possa essere la più sbrigativa, la regia delle operazioni deve rimanere in mano alla pubblica amministrazione, essendo quest’ultima l’unico soggetto in grado di anteporre l’interesse pubblico e il soddisfacimento del reale fabbisogno sociale alla logica della massima redditività inseguita dal privato.
L’auspicio è che la progettualità pubblica torni protagonista, assicurando che questi nuovi alloggi programmati non siano solo episodi, ma occasioni per offrire opportunità a chi domanda casa e al tempo stesso occasioni per migliorare le città, attraverso il diretto coinvolgimento degli enti locali.
Questa opportunità non deve diventare l’ennesimo favore alla rendita fondiaria, ma l’occasione per una progettualità pubblica capace di realizzare alloggi popolari, evitando il formarsi di nuovi ghetti o di comparti isolati dal resto della città.
*già presidente di Avviso Pubblico, membro del comitato scientifico