{"id":81629,"date":"2026-07-06T17:05:53","date_gmt":"2026-07-06T15:05:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.avvisopubblico.it\/home\/?p=81629"},"modified":"2026-07-14T10:19:58","modified_gmt":"2026-07-14T08:19:58","slug":"emergenza-casa-il-ritorno-delledilizia-pubblica-dopo-4-decenni-di-silenzio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.avvisopubblico.it\/home\/emergenza-casa-il-ritorno-delledilizia-pubblica-dopo-4-decenni-di-silenzio\/","title":{"rendered":"Emergenza Casa: Il Ritorno dell\u2019Edilizia Pubblica dopo 4 decenni di Silenzio"},"content":{"rendered":"

Tra carovita e salari stagnanti, <\/b>il nuovo “Piano Casa”<\/b><\/a> approvato il 01 Luglio al Senato prova a rispondere a una crisi che colpisce non solo i pi\u00f9 fragili, ma anche un ceto medio sempre pi\u00f9 in difficolt\u00e0. Non mancano dubbi e perplessit\u00e0 sull\u2019applicabilit\u00e0 effettiva e ben controllata di quanto previsto nel piano a beneficio di coloro che sono principali destinatari e di tutto il tessuto urbano.\u00a0<\/b><\/em><\/h4>\n
Massimo Calzolari*<\/h5>\n

Dopo 47 anni di sostanziale silenzio politico \u2014 l’ultimo piano decennale organico risale infatti al 1978 \u2014 la questione abitativa torna al centro dell’agenda politica: <\/span>al Senato \u00e8 passato il Piano Casa<\/span><\/a> proposto dal governo Meloni con 106 voti a favore, 62 contrari, 2 astenuti.\u00a0<\/span><\/p>\n

Il nuovo piano casa si rivolge a una fascia sociale trasversale in difficolt\u00e0<\/strong>: studenti, insegnanti e lavoratori fuori sede, genitori separati, anziani e giovani coppie.\u00a0<\/span><\/p>\n

Negli intenti vuole rispondere a un carovita che ha ormai eroso la capacit\u00e0 d’acquisto di stipendi e pensioni, trasformando l’accesso alla casa nel vero “punto debole” del nostro welfare urbano<\/strong>, particolarmente nei grandi centri, ove l\u2019incremento degli affitti e dei costi d\u2019acquisto di un alloggio determina l\u2019esclusione dei ceti pi\u00f9 fragili dagli ambiti \u201ccentrali\u201d e vitali delle citt\u00e0<\/strong>.<\/span><\/p>\n

I numeri di un’emergenza cronica<\/b><\/em><\/h4>\n

Sebbene il piano sia stato accolto con favore dalle associazioni di categoria imprenditoriale, i dati Nomisma 2024 fotografano una realt\u00e0 del Paese complessa e critica al punto che rende plausibile l\u2019affermazione di insufficienza del provvedimento rispetto al reale fabbisogno.\u00a0<\/strong><\/span>La domanda di alloggi popolari nei 2024 ha toccato le\u00a0250.000 unit\u00e0.\u00a0<\/b><\/p>\n

Il piano \u00e8 dimensionato per coprire solo il 40% del fabbisogno effettivo, insufficiente a soddisfare la domanda di abitazioni a basso costo e in affitto che le aree metropolitane e le citt\u00e0 universitarie stanno manifestando da anni.<\/span><\/p>\n

L\u2019attuale crisi abitativa va inserita in un contesto sociale gi\u00e0 altamente problematico. <\/span>Nel\u00a02025,\u00a0secondo\u00a0l\u2019Istat,<\/b><\/a>\u00a0la\u00a0quota di popolazione a rischio povert\u00e0 o esclusione sociale \u00e8 scesa al 22,6%, rispetto al 23,1% del 2024,\u00a0ma riguarda pur sempre circa\u00a013 milioni e 265 mila persone: scenario gi\u00e0 critico che la crisi del Paese sta peggiorando ulteriormente.\u00a0<\/b><\/p>\n

Uno studio europeo del 2025 indica che i giovani italiani sono secondi solo ai croati per il tempo lungo in cui stazionano nella casa dei genitori (oltre i 30 anni) a causa della difficolt\u00e0 ad accedere ad un alloggio in grado di consentire loro una vita indipendente<\/strong>.<\/span><\/p>\n

L\u2019occupazione abusiva degli alloggi pubblici<\/strong> (quasi tutti inagibili) \u00e8 stimato nel 2,8% del patrimonio.\u00a0<\/span><\/p>\n

La<\/strong> morosit\u00e0 consolidata<\/strong>, spesso incolpevole perch\u00e9 determinata dalla sommatoria di pi\u00f9 fattori fragilit\u00e0, \u00e8 stimata in 3,2 miliardi di euro<\/strong>, riduce la capacit\u00e0 degli enti di intervenire per mantenere in efficienza il patrimonio abitativo pubblico.\u00a0<\/span><\/p>\n

Nell\u2019ultimo anno solo il 3,3% dello stock \u00e8 stato ristrutturato ed il\u00a012% ha \u00e8 stato interessato da interventi di efficientamento energetico.\u00a0<\/span><\/p>\n

Oggi, l’edilizia residenziale pubblica rappresenta appena il\u00a02,3% dello stock abitativo nazionale, una quota minima che deve farsi carico di una “<\/b>zona grigia<\/i><\/b>” sempre pi\u00f9 vasta: famiglie troppo “ricche” per le case popolari, ma troppo povere per il mercato libero.<\/b><\/p>\n

Le due direttrici del Piano: tra recupero e nuove formule<\/b><\/em><\/h4>\n

Il cuore operativo del Piano Casa, del valore di circa 7 miliardi in 10 anni, si snoda lungo due binari: il primo mira al recupero di circa 60.000 alloggi popolari inagibili; il secondo punta a soluzioni intermedie, introducendo strumenti come l\u2019affitto-riscatto e finanziamenti agevolati per l’housing sociale.<\/strong><\/p>\n

Per coinvolgere gli investimenti privati, il Piano <\/span>garantisce semplificazioni burocratiche e premi volumetrici a quegli imprenditori che destineranno il 70% degli interventi all’edilizia convenzionata con uno sconto del 33% dei valori di mercato.\u00a0<\/b><\/p>\n

Parallelamente, un decreto d\u2019urgenza mira a velocizzare le procedure di sfratto per liberare gli immobili occupati abusivamente, col rischio di acuire ulteriormente la tensione sociale.<\/span><\/p>\n

Non sono mancate le accuse dei comuni e delle regioni di dirigismo verso un programma che li esclude sebbene siano i principali conoscitori della questione abitativa e siano i titolari della pianificazione urbanistica che dovrebbe dirigere l\u2019attuazione degli interventi in sede locale.<\/b><\/p>\n

Le associazioni di categoria (Confindustria, Confartigianato e Confedilizia) guardano con favore i contenuti del Piano Casa, intravedendo nello stesso una sfida decisiva per la crescita dell\u2019economia di settore dei territori. Ottimismo lecito, poich\u00e9 oltre al recupero di 60.000 alloggi la parte restante del Piano riguarda la realizzazione di ulteriori 100 mila nuovi alloggi in 10 anni, secondo quanto annunciato dalla Presidente del Consiglio.\u00a0<\/span><\/p>\n

Si chiama<\/span> Affordable Housing<\/i><\/b> (<\/span>abitazioni a prezzi accessibili) in altri termini, alloggi per la fascia pi\u00f9 redditizia dell\u2019edilizia \u201csociale\u201d: non famiglie in difficolt\u00e0, quindi, ma ceto medio con capacit\u00e0 economiche a cui affittare case a prezzi (un po\u2019) inferiori al mercato, magari da riscattare<\/span> rent to buy<\/span><\/i> (<\/span>affitto riscatto dopo 8 anni).<\/span><\/p>\n

Pi\u00f9 critico invece \u00e8 l’Istituto Nazionale di Urbanistica (INU) che vede, nella logica del Piano, il ripetersi di un vecchio vizio tutto italiano, ossia dei pericoli determinati da interventi episodici, dal carattere straordinario, completamente scoordinati dalla pianificazione urbanistica.\u00a0<\/b><\/p>\n

\u00c8 la storia degli ultimi decenni che si ripete<\/strong>, che tratta politiche e trasformazioni col carattere di urgenza e straordinariet\u00e0, anzich\u00e9 con la pianificazione urbanistica (mondiali di calcio, colombiadi, grandi opere, casa, ecc.).\u00a0<\/span><\/p>\n

Il rischio “interventi a spot”: il vuoto legislativo<\/b><\/em><\/h4>\n

La riuscita del Piano dovr\u00e0 scontare un paradosso normativo tutto italiano. <\/b>Da oltre sessant’anni si attende una\u00a0nuova legge urbanistica nazionale\u00a0e una riforma del regime dei suoli che rendano praticabile l’esproprio per pubblica utilit\u00e0 e le politiche urbane pubbliche tra cui quella per la casa.\u00a0<\/b><\/p>\n

Senza questi strumenti, l’attore pubblico \u00e8 depotenziato rispetto a un mercato speculativo che, al contrario, trae vantaggi da questa condizione di debolezza e di carenza strutturale che genera un rischio concreto: <\/span>l\u2019allocazione di risorse “a spot”<\/b>.\u00a0<\/span><\/p>\n

In assenza di una pianificazione organica, si rischier\u00e0 di finire per intervenire laddove capita, o verso la prima occasione utile pur di non perdere i fondi, senza curare l’integrazione con le attrezzature pubbliche, con i servizi e le infrastrutture: in altre parole, con la citt\u00e0 pubblica.\u00a0<\/b><\/p>\n

Il pericolo, come segnalato anche dall’Istituto Nazionale di Urbanistica (INU), \u00e8 che il Piano Casa si trasformi in una serie di deroghe incontrollate (tipiche degli interventi straordinari) che indeboliscono la visione a lungo termine della citt\u00e0, che si agisca per singoli interventi edilizi senza quella \u201cnecessaria cornice\u201d programmatica che \u00e8 la sola in grado di garantire l\u2019integrazione con le altre parti del sistema urbano.<\/span><\/p>\n

Il confronto europeo e la sfida della regia pubblica<\/b><\/em><\/h4>\n

L’esperienza storica di citt\u00e0 come\u00a0<\/span>Vienna, Amsterdam o Friburgo<\/b>\u00a0insegna che l’investimento diretto nel patrimonio pubblico nella casa \u00e8 la soluzione pi\u00f9 solida ed efficace. In Italia, invece, i comuni si troveranno a competere tra loro per i fondi<\/strong>: chi avr\u00e0 i progetti pronti vincer\u00e0 i bandi regionali, la vera sfida sar\u00e0 quella del primo che arriva, non gi\u00e0 quella di prevedere contemporaneamente rigenerazioni urbane e risposte efficaci alla domanda di abitare in modo sostenibile ove si studia e dove si lavora.<\/span><\/p>\n

In conclusione, nonostante la tentazione di delegare agli attori del mercato possa essere la pi\u00f9 sbrigativa<\/span>, la\u00a0regia delle operazioni deve rimanere in mano alla pubblica amministrazione, essendo quest\u2019ultima l’unico soggetto in grado di anteporre l’interesse pubblico e il soddisfacimento del reale fabbisogno sociale alla logica della massima redditivit\u00e0 inseguita dal privato.\u00a0<\/b><\/p>\n

L’auspicio \u00e8 che la progettualit\u00e0 pubblica torni protagonista, assicurando che questi nuovi alloggi programmati non siano solo episodi, ma occasioni per offrire opportunit\u00e0 a chi domanda casa e al tempo stesso occasioni per migliorare le citt\u00e0, attraverso il diretto coinvolgimento degli enti locali.\u00a0<\/span><\/p>\n

Questa opportunit\u00e0 non deve diventare l’ennesimo favore alla rendita fondiaria, ma l’occasione per una progettualit\u00e0 pubblica capace di realizzare alloggi popolari, evitando il formarsi di nuovi ghetti o di comparti isolati dal resto della citt\u00e0.<\/b><\/p>\n

 <\/p>\n

*gi\u00e0 presidente di Avviso Pubblico, membro del comitato scientifico<\/em><\/h5>\n

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